築3年のマンションを売却したい!

 

  • 急な転勤で、マンションを売却することになった
  • 離婚で家を売ることになった
  • ご近所トラブルで、引っ越しをすることになった

 

築3年、買ったばかりのマンションを売る理由は様々です。

 

ここで、「ローンが残っているから、無理?」とあなた疑問に思っているかもしれません。

 

結論を言うと
ローンが残っていても、家を売却できます!

 

条件が1つあります

 

条件は、ローンを全額返済して抵当権を抹消することです。

 

例えば、
ローン3000万円 <  手持ちの資金&家の売却代金 3300万円

 

であれば、問題ありません。

 

となると、家を少しでも高く売れるか、が勝負の肝となります。

 

解決方法はシンプル!不動産の一括査定サイト

 

「とりあえず、近所の不動産屋さんにお願いしようか」

 

明確な理由があるならば、いいですが、適当に選ぶことはやめましょう。

 

業者選びを間違えると、数百万円以上の損をしたり、買主さんが見つからなったりと、
デメリットがだらけです。

 

特に、築浅の3年目のマンションですから、業者選びがかなり重要!

 

そうした悩みを1分で解決する方法が一括査定サイトです。

 

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マンション売却Q&A

 

築3年のQ&A

 

誰でも簡単!※良い不動産屋の選び方

 

自分の家族が生活する住まいを見つける際に、まずは不動産業者に相談をすることが必要になります。

 

ここで重要になるのが、良い不動産屋さんを選べるかどうか、という点です。

 

業者によって、紹介してくれる物件の種類に差があるのは当然で、扱っている物件が多い方が、選ぶ際にも選択肢が広くてよいことは間違いありません。

 

賢い不動産業者の選び方としては、まずはインターネットの口コミ情報をチェックすることが簡単で確実な方法です。

 

不動産業者に限定した口コミサイトなどが結構たくさん展開されているので、簡単に閲覧して業者ごとの評価をチェックすることができます。

 

また、実際に利用したことがある方々の口コミ投稿などを参考にすることもできるため、業者選びの際に大変便利です。

 

ただ、契約をする際には、実際に不動産業者の店舗に足を運び、担当者の方と面と向かって話をしながら契約を勧めたいものです。

 

その際に、信頼のおける担当者かどうかも気を付けておくべきです。中には、法外な手数料などを請求してくるような業者も存在しうるので、
気を付けるべきです。

 

不動産関連の手続きは専門的な内容が多くなるため、ある程度相場より高額の請求を受けても気づきにくいことが多いため特に注意が必要です。

 

ローンの残っている家は売却・処分できるの?

 

ローンの残っている家でも売却・処分をすることができます。

 

抵当権がついているので自由に処分することはできませんが、売却をすることならば可能です。

 

ただし、売却をしたりだれかに譲り渡したりしてもローンを完済しない限りは抵当権が消えないということに注意が必要です。

 

抵当権がついたままの家を購入したいという人は基本的に存在しません。
いつ抵当権が実行されて、家が競売にかけられてしまうかわからないからです。逆に、抵当権を解除できるのであれば、問題なく売ることができます。

 

ローンの残高が2,000万円、家の価値が2,500万円となっているケースでは、2,500万円で家を売却して、そのお金でローンを全て完済して抵当権を消すことができます。

 

抵当権を解除する方法はほかにもあります。例えば、住み替えローンを利用すれば、前のローンも新しいローンに上乗せして借りることができます。

 

返済が困難になっている人の場合、任意売却をすることがおすすめです。

 

任意売却をすれば金融機関の同意のもとで抵当権を解除してもらって、任意売却物件として売りに出すことが可能です。

 

瑕疵担保責任が免責されているなどのデメリットもあるのでいくらかは安くなってしまう可能性もありますが、相場とあまり変わらない価格で家を売ることができるでしょう。

 

 

住宅ローン返済中でも築3年のマンションは売却できる?

 

住宅ローン返済中であっても基本的に売却ができないということはありません。

 

築3年のマンションであれば都心であれば、プラスで売れることもあるぐらいです。そのような場合は、問題なく売却できる場合がほとんどでしょう。

 

問題は、フルローンを組んでいて残債割れする場合でしょう。

 

3年程度だと、住宅ローンの元本はほとんど減っておりません。つまり、ほぼ同じ値段で売れなければ残債割れする可能性が非常に高いといえるでしょう。

 

特に郊外のマンションであれば、ほとんどの場合残債割れする可能性が高いです。

 

しかしながら、それと売却できない件は別件となります。残債割れしている部分に関しては、その後返していく必要があります。

 

海外の住宅ローンであれば、残債割れのときは返さなくていい場合がほとんどですが、日本の場合はその残債に関してはしっかりと返す必要があります。
その点は注意が必要でしょう。

 

このように、築3年のマンションで都心部であれば、あまり気にせず売却できる場合がほとんどでしょう。

 

特に現時点であればこの3年でマンションの値段は上がっている場合がほとんどですので、利益を上げることができる場合もあるぐらいです。

 

郊外のマンションの倍は残債割れにだけは注意する必要があります。

 

任意売却の注意点:抵当権付きの不動産物件を売る手順

 

不動産を購入する際、ほとんどの人は一括で代金を支払わずローンを組むことになります。

 

金額が高額で期間も長期になることから、銀行などの金融機関はローンの支払いが万が一滞った場合に備え、不動産などを担保として設定します。

 

この担保設定を抵当権と呼びます。抵当権付きの不動産を任意売却する場合、必ず行わないといけないことは「抵当権の抹消手続き」です。

 

抵当権を設定したまま物件を売却することも実は可能です。ですが買い手にメリットが無くむしろリスクしか無い状態になるので、

 

抵当権の抹消を行わなければ売買契約を成立させることすら難しくなってしまいます。

 

この抹消手続きを行うにはローンを一括返済する必要があるのですが、売買完了前に資金を一括で用意できる人しか任意売却が出来ないことになってしまいます。

 

そこで一般的には仲介業者である不動産会社が抵当権者(金融機関等)に売買契約が完了したら抵当権の抹消をするように交渉を行います。

 

つまり抵当権付きの不動産を売る手順は、まず仲介を行う不動産会社を探し、
そこで抵当権抹消の交渉をしてもらい、売買契約が成立したら、売却に掛かった諸費用を差し引いた金額を残債の返済に充て抵当権の抹消手続きを行う、という流れになります。

 

不動産売却の専属専任媒介(専任媒介)一般媒介の違い

 

不動産売却では、不動産に詳しい不動産会社に仲介してもらうのが一般的です。

 

具体的な契約の種類としては、複数の業者と契約できる一般媒介、特定の業者にだけ仲介してもらう専属専任媒介と専任媒介の3つがあります。それぞれの違いは、不動産会社が行うべき義務と、依頼者が選択できる行動の範囲であり、どちらにとっても自由であるのが一般媒介です。いっぽう、専属専任媒介と専任媒介では、契約した不動産会社のみで物件の媒介をしてもらう内容だから、他社には依頼できません。

 

 

専属専任媒介は、依頼者が自ら買い手を見つけてきた場合でも勝手に不動産売却をすることはできず、必ず契約した不動産会社を通さなければいけません。

 

逆に、不動産会社にも1週間に1回以上の報告が義務づけられていて、不動産会社の間で物件を紹介しているネットワークへの登録についても、他の媒介契約より早期に完了させる義務が発生します。専任媒介は、依頼者が自ら買い手を見つけられる点が異なっており、そのケースの不動産売却でも不動産会社へ経費を支払います。

 

不動産会社にとって一番やる気が出るのは、買い手を見つければ確実に利益になる専属専任媒介です。

 

信用のおける不動産会社を見つけたら、専属専任媒介か専任媒介で契約して、短期間で集中的に営業活動を行い、確実に不動産売却につなげるのが一般的となっています。

 

 

実家を売る or貸す※どっちがいい?

 

実家を売ると貸す、どっちが良いかですが、それにはメリットもデメリットもどっちにもあります。

 

実家を売る場合はもう自分のものではなくなりますから関わることはなくなりますが、売るときに業者を介していれば仲介手数料がいります。

 

そして、売れた金額に応じた税金が必要となります。貸す場合はまた業者に賃貸業務を委託する場合はその費用が掛かります。

 

自分で管理する場合は委託費用は要りませんが、家に不具合が起きるたびに借家人と直接かかわらなければなりません。

 

借家にする場合は基本的に不具合にかかる費用は貸主がもちますから、メンテナンス費用は結構掛かります。毎月の家賃が入るからいいと思っていても、それ以上に多額の修繕費が必要になる事もあります。

 

実家が大変新しく、不具合など起こりそうもない場合は売るにしても、貸すにしても特に大きな問題はないでしょうが、古い場合は特に貸す場合は常に問題が起きやすいでしょう。

 

また、売る場合でも、家自体の価値はゼロということにもなりかねません。どうしたらよいかは不動産業者に相談してみればよいでしょう。
相談だけは無料ですから、あちこちの不動産業者と話してみて、いいと思えるところと取引をするとよいでしょう。

 

 

不動産の一括査定サイトのメリット・デメリットとは?

 

マンション売却を考えた時、所有しているマンションの価値がどの位あるのかを把握しておくのはとても大切な事です。

 

マンションの価値とは、幾らで売る事が出来るのか、相場よりも高く売れるのか否かを金額で現わす事が出来ます。相場を把握する、自分が所有しているマンションが幾らで売る事が出来るのかを把握出来るのが一括査定サイトです。

 

一括査定サイトは複数の不動産会社にマンション売却時の価格を割り出して貰えるウェブサイト、数社に依頼をする事でそれぞれの不動産会社が独自の査定方法で見積もりを作成してくれます。

 

1度の情報入力だけで、数社に見積もりを依頼出来るメリットがあるのが一括査定サイトの特徴です。

 

但し、この場合の見積もり額は最近の売却事例やマンションの間取りや専有面積、駅からの徒歩時間などのような数字を基準にして計算が行われているため、そのまま販売価格として利用する事が出来ません。

 

また、一括査定サイトで選んだ不動産会社は専門媒介契約や専属専任媒介契約を結びたがるなど、独占した形での販売活動が行われるなどのデメリットもあります。

 

マンションの価値を取り敢えず知りたい時などはメリットになりますが、マンション売却を考える時には不動産会社をしっかりと選んで実際の物件を見て貰い見積もりを依頼するようにしましょう。

 

 

不動産査定サイト・イエイの評判はどうなの?

 

不動産査定サイトによる一括査定サービスが提供されるようになってから、不動産物件を売却したいという数多くの利用者の方から、大きな支持を集めるようになりました。

 

不動産売却の流れとしては現在の主流とも言えるほどの存在感を高めてきています。

 

インターネットを利用することで自宅から簡単に幾つもの不動産会社への査定依頼をするということが可能になったために、
自分の足で査定を依頼したり不動産会社との打ち合わせをしたりという手間が省けるようになりました。

 

不動産査定サイトに寄っては最大で6社からの査定見積もりを取得することが可能であるケースもありますので、売却を希望している人にとっては見逃せない情報であるといえます。

 

評判の良い不動産査定サイトとして挙げられるのが「イエイ」です。イエイに登録されている不動産業者は、
過去の運営の実績から選び抜かれた優良場業者のみであるという安心感があることが魅力です。

 

またイエイ独自の業者選別の制度(イエローカード制度)があり、しつこい勧誘など利用者にとって迷惑となるような業者は徹底排除をしておりますので、安心して査定を申し込むことができるという点でも優れていると言えるでしょう。

 

 

買主さんが見つからない!マンションが売れない理由

 

大金を出して購入したマンションには長く住んでいきたいですが、転勤や住み替えなど様々な理由で手放さなくてはならないこともあります。

 

それゆえ、売りに出しているという人も多いですが、短期間で買い手がついた人もあれば、なかなか買主さんが見つからない、売れないと悩んでいる人も少なくありません。

 

そして売れない間にも管理費や修繕費などの支払は必要ですので、できるだけ早く売りたいところです。

 

マンションが売れない場合は、まずはその理由を知っておきたいところです。

 

まず、売り出している物件の価格と相場が合っていない可能性がありますので、不動産の情報サイトなどを利用して近隣の物件の価格を調べてみることがおすすめです。

 

さらに同じマンションで自室よりも好条件で売り出している物件がある可能性もあります。

 

このほかでは管理費や修繕費の負担が大きいということも考えられますし、立地が良くない、設備が古いなども買主さんが見つからないことにつながります。

 

それから長く売れない場合は、売却を依頼している不動産店が囲い込みをしている、宣伝活動が足りないなどが原因している可能性もありますので仲介を行う不動産店を変えてみることも考えてみてはいかがでしょうか。

 

 

分譲マンションの寿命はどれくらい?建て替えは住民側が負担するの?

 

国内で建設されたマンションのうち、旧耐震基準で建設されたマンションは最低でも30年以上、国土交通省が発表した築30年以上の分譲マンション数のうち30年から40年の物件が6割以上をしめています。

 

また民間の調査では、建て替えられたマンションは築30年から35年頃が多いというデータがあります。

 

これらから築30年を超えた分譲マンションは寿命を迎えつつ有ると考えられているようです。

 

ただし、構造的寿命は100年を超えるともいわれているので、どれくらい?となると2つの前提条件を基に述べる必要があるでしょう。

 

 

国土交通省が平成29年度に発表したマンションの建て替え件数のデータがありますが、それによると工事完了済物件はわずか232件。実際のところは寿命を迎えつつある物件でも建て替えは進んでいないというのが現状です。

 

この状況の主な原因は、建て替えにあたり費用の負担を住民側に求めるとなると、区分所有法にある「区分所有者及び議決権の五分の四」以上の賛成が必要となって一気にハードルがあがってしまうこと。

 

居住者へのアンケートでも建て替えの必要なしと回答している人の割合が最も多いことから、居住者側に益となるものがなければ建て替えの議論すらままならない、と言っても過言ではないでしょう。