築3年のマンションを売却したい!

 

  • 急な転勤で、マンションを売却することになった
  • 離婚で家を売ることになった
  • ご近所トラブルで、引っ越しをすることになった

 

築3年、買ったばかりのマンションを売る理由は様々です。

 

ここで、「ローンが残っているから、無理?」とあなた疑問に思っているかもしれません。

 

結論を言うと
ローンが残っていても、家を売却できます!

 

条件が1つあります

 

条件は、ローンを全額返済して抵当権を抹消することです。

 

例えば、
ローン3000万円 <  手持ちの資金&家の売却代金 3300万円

 

であれば、問題ありません。

 

となると、家を少しでも高く売れるか、が勝負の肝となります。

 

解決方法はシンプル!不動産の一括査定サイト

 

「とりあえず、近所の不動産屋さんにお願いしようか」

 

明確な理由があるならば、いいですが、適当に選ぶことはやめましょう。

 

業者選びを間違えると、数百万円以上の損をしたり、買主さんが見つからなったりと、
デメリットがだらけです。

 

特に、築浅の3年目のマンションですから、業者選びがかなり重要!

 

そうした悩みを1分で解決する方法が一括査定サイトです。

 

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マンション売却Q&A

 

築3年のQ&A

 

誰でも簡単!※良い不動産屋の選び方

 

自分の家族が生活する住まいを見つける際に、まずは不動産業者に相談をすることが必要になります。

 

ここで重要になるのが、良い不動産屋さんを選べるかどうか、という点です。

 

業者によって、紹介してくれる物件の種類に差があるのは当然で、扱っている物件が多い方が、選ぶ際にも選択肢が広くてよいことは間違いありません。

 

賢い不動産業者の選び方としては、まずはインターネットの口コミ情報をチェックすることが簡単で確実な方法です。

 

不動産業者に限定した口コミサイトなどが結構たくさん展開されているので、簡単に閲覧して業者ごとの評価をチェックすることができます。

 

また、実際に利用したことがある方々の口コミ投稿などを参考にすることもできるため、業者選びの際に大変便利です。

 

ただ、契約をする際には、実際に不動産業者の店舗に足を運び、担当者の方と面と向かって話をしながら契約を勧めたいものです。

 

その際に、信頼のおける担当者かどうかも気を付けておくべきです。中には、法外な手数料などを請求してくるような業者も存在しうるので、
気を付けるべきです。

 

不動産関連の手続きは専門的な内容が多くなるため、ある程度相場より高額の請求を受けても気づきにくいことが多いため特に注意が必要です。

 

ローンの残っている家は売却・処分できるの?

 

ローンの残っている家でも売却・処分をすることができます。

 

抵当権がついているので自由に処分することはできませんが、売却をすることならば可能です。

 

ただし、売却をしたりだれかに譲り渡したりしてもローンを完済しない限りは抵当権が消えないということに注意が必要です。

 

抵当権がついたままの家を購入したいという人は基本的に存在しません。
いつ抵当権が実行されて、家が競売にかけられてしまうかわからないからです。逆に、抵当権を解除できるのであれば、問題なく売ることができます。

 

ローンの残高が2,000万円、家の価値が2,500万円となっているケースでは、2,500万円で家を売却して、そのお金でローンを全て完済して抵当権を消すことができます。

 

抵当権を解除する方法はほかにもあります。例えば、住み替えローンを利用すれば、前のローンも新しいローンに上乗せして借りることができます。

 

返済が困難になっている人の場合、任意売却をすることがおすすめです。

 

任意売却をすれば金融機関の同意のもとで抵当権を解除してもらって、任意売却物件として売りに出すことが可能です。

 

瑕疵担保責任が免責されているなどのデメリットもあるのでいくらかは安くなってしまう可能性もありますが、相場とあまり変わらない価格で家を売ることができるでしょう。

 

 

住宅ローン返済中でも築3年のマンションは売却できる?

 

住宅ローン返済中であっても基本的に売却ができないということはありません。

 

築3年のマンションであれば都心であれば、プラスで売れることもあるぐらいです。そのような場合は、問題なく売却できる場合がほとんどでしょう。

 

問題は、フルローンを組んでいて残債割れする場合でしょう。

 

3年程度だと、住宅ローンの元本はほとんど減っておりません。つまり、ほぼ同じ値段で売れなければ残債割れする可能性が非常に高いといえるでしょう。

 

特に郊外のマンションであれば、ほとんどの場合残債割れする可能性が高いです。

 

しかしながら、それと売却できない件は別件となります。残債割れしている部分に関しては、その後返していく必要があります。

 

海外の住宅ローンであれば、残債割れのときは返さなくていい場合がほとんどですが、日本の場合はその残債に関してはしっかりと返す必要があります。
その点は注意が必要でしょう。

 

このように、築3年のマンションで都心部であれば、あまり気にせず売却できる場合がほとんどでしょう。

 

特に現時点であればこの3年でマンションの値段は上がっている場合がほとんどですので、利益を上げることができる場合もあるぐらいです。

 

郊外のマンションの倍は残債割れにだけは注意する必要があります。

 

任意売却の注意点:抵当権付きの不動産物件を売る手順

 

不動産を購入する際、ほとんどの人は一括で代金を支払わずローンを組むことになります。

 

金額が高額で期間も長期になることから、銀行などの金融機関はローンの支払いが万が一滞った場合に備え、不動産などを担保として設定します。

 

この担保設定を抵当権と呼びます。抵当権付きの不動産を任意売却する場合、必ず行わないといけないことは「抵当権の抹消手続き」です。

 

抵当権を設定したまま物件を売却することも実は可能です。ですが買い手にメリットが無くむしろリスクしか無い状態になるので、

 

抵当権の抹消を行わなければ売買契約を成立させることすら難しくなってしまいます。

 

この抹消手続きを行うにはローンを一括返済する必要があるのですが、売買完了前に資金を一括で用意できる人しか任意売却が出来ないことになってしまいます。

 

そこで一般的には仲介業者である不動産会社が抵当権者(金融機関等)に売買契約が完了したら抵当権の抹消をするように交渉を行います。

 

つまり抵当権付きの不動産を売る手順は、まず仲介を行う不動産会社を探し、
そこで抵当権抹消の交渉をしてもらい、売買契約が成立したら、売却に掛かった諸費用を差し引いた金額を残債の返済に充て抵当権の抹消手続きを行う、という流れになります。

 

不動産売却の専属専任媒介(専任媒介)一般媒介の違い

 

不動産売却では、不動産に詳しい不動産会社に仲介してもらうのが一般的です。具体的な契約の種類としては、複数の業者と契約できる一般媒介、特定の業者にだけ仲介してもらう専属専任媒介と専任媒介の3つがあります。それぞれの違いは、不動産会社が行うべき義務と、依頼者が選択できる行動の範囲であり、どちらにとっても自由であるのが一般媒介です。いっぽう、専属専任媒介と専任媒介では、契約した不動産会社のみで物件の媒介をしてもらう内容だから、他社には依頼できません。
専属専任媒介は、依頼者が自ら買い手を見つけてきた場合でも勝手に不動産売却をすることはできず、必ず契約した不動産会社を通さなければいけません。逆に、不動産会社にも1週間に1回以上の報告が義務づけられていて、不動産会社の間で物件を紹介しているネットワークへの登録についても、他の媒介契約より早期に完了させる義務が発生します。専任媒介は、依頼者が自ら買い手を見つけられる点が異なっており、そのケースの不動産売却でも不動産会社へ経費を支払います。
不動産会社にとって一番やる気が出るのは、買い手を見つければ確実に利益になる専属専任媒介です。信用のおける不動産会社を見つけたら、専属専任媒介か専任媒介で契約して、短期間で集中的に営業活動を行い、確実に不動産売却につなげるのが一般的となっています。"